【核心观点】

1、2019年根本不会放松房地产调控政策,即使放松,对中国稳经济、稳增长也不会有多大的效果。

2、用一个词形容中国的房地产市场,叫“过剩”;用四个字,叫“严重过剩”。

3、中国大规模建造房子的历史已经结束,房地产投资增速肯定持续放缓,2019年房地产投资增速不排除在5%以内。

4、现在老百姓手上的财富80%是房地产,有的人90%,甚至更高,大多数人的财富被抵押到房子里面去了。

5、中国房地产市场狂飙突进已经接近尾声。

6、地方政府仍然希望通过房子来拉动经济增长,是非常虚幻的想法,政府还想将错就错,他们将一错到底,将会为中国的经济制造更大的灾难。

7、过去中国房地产政策的最大一个失误,就是土地财政,地方政府为了拉动GDP的增长,变相地推高房价。

8、现在银行贷款余额38%被房地产这一个行业拿走了。

9、我们的房地产市场实际上是建立在沙漠上的非常脆弱的一个体系。

10、如果希望在2019年再投机一把,在房地产上赚大钱,这种可能性几乎没有。

【新闻背景】

2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%。房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米,比上年增长5.2%,比上年提高2.2百分点。房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%;土地成交价款16102亿元,增长18.0%。

2018年,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%。2018年末,商品房待售面积52414万平方米,比上年末减少6510万平方米。2018年,房地产开发企业到位资金165963亿元,比上年增长6.4% 。12月份,房地产开发景气指数为101.85,比11月份回落0.09点。

2019年现在中国经济面临最大的挑战是什么?最大的挑战就是经济下行的压力。

现在中国为了稳增长,稳增长现在又成了头等大事。那么稳增长是不是要开始放松房地产的调控?以前这些房地产的调控政策,所谓什么限售、限购等等,限价,这些政策是不是马上一窝蜂的全部都要取消?为了稳增长,现在大家又要开始依赖房地产?甚至有些城市已经传出了这个消息,说是开始松动、开始取消。

我认为根本就不会放松房地产调控政策。即使是放松房地产调控政策,对中国的稳经济、稳增长也不会有什么多大的效果。

原因非常非常简单,那就是:现在中国的房地产,无论这个行业还是这个市场,其实已经进入到一个饱和的程度。用一个词可以形容中国的房地产市场,叫“过剩”,或者用四个字,叫“严重过剩”。过剩和严重过剩不是我讲的,是权威部门的宏观调控部门的负责人在多次场合已经说过,中国的房地产市场从整体来讲是过剩的。

过剩到什么概念呢?

其实在2018年,大家都知道,关于房地产市场,中国有一个非常热门的数据,这个热门的数据是什么数据呢?就是65万亿美元。65万亿美元!亲爱的朋友们,什么概念?65万亿美元是我们差不多整个全世界的GDP之和。现在全世界的GDP之和70多万亿美元,那就是说,美国、欧洲、日本、韩国这些全世界所有的发达国家,他们的国内生产总值GDP加起来,还不到65万亿美元。中国房地产的整个市值,现在已经超过了全世界所有发达国家的国内生产总值,全部加起来,他们的国内生产总值全部加起来,还比不上中国的房地产市值。

中国的房地产面积有多少?这个数字,只有上帝知道!没有人说得清楚!

有人说至少是320亿平米。有人说得更夸张,可能早已超过400亿平米,就是可能达到420亿平米。420亿平米,全国的均价如果按1万人民币一算,那就是420万亿人民币!420万亿人民币,可不就是60多万亿美金!这个数字就是这么来的。

无论是北上广深杭,还是所谓的一些三线、四线城市,你走到中国去,最大的特征什么呢?到处都是盖的房子。到处都是盖的别墅,盖的这些公寓楼。前两天有一位海南的朋友讲说,海南从海口到三亚,沿线过去全部都是房子,我到江苏、到浙江、到很多地方这些三、四线城市去看,遍地都是房子。高铁周边、机场周边,放眼望去,除了房子还是房子,你看不到别的风景。而且中国这些房子大体上盖的都差不多。你到新疆乌鲁木齐去,你到拉萨去,你看到那个样子,和你在内地看到任何一个城市,没有什么区别。

    未来房地产的投资还可能有投资,因为它有结构性的失衡,有些地方房子可能是严重过剩,有些城市的房子可能还不够。什么地方的房子还不够?有人做过一个研究报告,全国可能大约只有22个城市,这22个城市的房子可能还是不够的。为什么不够?因为他们有人口净流入,比如说北上广深杭,还有沿海的这些,环境非常好,文化底蕴又比较深厚,经济比较发达。这些城市可能他们的房子还有盖的空间。

但是整体来讲,中国大规模建造房子的历史已经结束。所以房地产投资增速肯定是持续放缓。持续放缓,其实去年也就是个位数,去年是因为前年增速很低的条件下,去年有所反弹而已。但是整体来看投资增速是不高的。

2019年,我相信房地产投资增速在2018年基础上还会进一步地放缓,甚至不排除是在5%以内。

中国现在老百姓手上的财富是什么?我们通常讲,老百姓手上三大财富,一个是不动产,一个是股票、股权的投资,还有一个是银行理财、银行的存款。这三大类财富,现在老百姓手上的财富分配是什么概念?80%是房地产,甚至有的人是90%,甚至更高,百分之百都是房子。而且我们大多数人的财富已经都被抵押到房子里面去了。很多现在的年轻人,30多岁、20多岁,年轻人结婚买房,买房谁拿的钱?谁给你交的首付?可能是两边的父母交的首付,他们已经把他终身的积蓄都押进去了。

未来怎么办?房子不能吃不能喝,除了你有一套房子住以外,你可能还有三、四套房子,这三、四套房难道你永远放在这看?未来你如果需要花钱,无论是你在教育还是医疗还是其他的方面,你要花钱,那你要去卖房子,这个房子卖给谁?实际上在去年我们看到,去年的三季度四季度,很多城市的二手房成交量是大幅地萎缩,萎缩的幅度超过15%,为什么萎缩?有些人想卖房子,可能想套现,但是没有人接盘了,谁来接盘?

更重要的是,我们现在房地产的价格泡沫现象非常严重,什么叫泡沫现象?有人讲说没有泡沫,你看房价不是还继续在上涨吗?难道继续在上涨就不是泡沫?当年日本、当年美国,其他很多国家都出现这样的情况,房地产价格连续上涨,在上涨的过程中没有人说是泡沫,而且上涨的过程中人们可以找出一万个理由,甚至找出千万个理由说房价永远还继续上涨。最后崩盘的时候大家突然醒悟过来:原来早知道我早一点把房子卖掉好了!

今天中国怎么衡量房地产的泡沫?绝对价格我就不用说了,我们身处北京,北京的房子,三环以内,四环以内,平均均价早已是六七万,很多地方都超过十万。其实我经常想到,是非常非常后怕的。

如果我现在是年轻人,二十几岁大学毕业,研究生毕业,我真不知道我怎么生活?因为在北京,哪怕你年薪四五十万,你也在北京不可能买房子。如果没有父母支持,我们是没有父母支持的,父母没有钱。那么这样的一个高房价,这样的高房价它怎么可以持续?它怎么可以持续?而且这样的高房价已经不是北京一个地方,不是北上广深杭这五个地方,厦门,很多地方的城市的房价都已经超过四五万,什么南京,安徽的合肥,房价其实它远远地超过了一般老百姓的平均收入水平。那么这样他怎么可能持续?

房价收入比,我们衡量一个国家房地产是否存在泡沫的一个重要指标。另外一个指标就是租金的收益率。租金的收益率,无论是北京、上海、北上广深这些城市,还是全国平均的城市的现在房租的收益率,其实还不到2%。尽管这一段时间,特别是2018年所谓的租金价格在不断地上涨,很多二道贩子,这些利用资本,利用所谓的资金的实力,拿到二手房源,然后拼命地抬价,即使在这种情况下,整个租房的收益率仍然是很低的。

所以讲到这些数据,我想得出的一个结论就是:中国的房产市场无论从投资还是从市场,从整体来讲,这个增速狂飙突进的阶段已经接近尾声。

所以正是在这个意义上来讲说,中国希望放松房地产市场,来推动经济的增长,来拉动经济增长,说什么还要稳增长就要稳房子,要稳房地产,我相信这已经是水中月、镜中花,已经是不太可能实现的现实。

当然,从上到下,特别是很多地方政府,仍然希望通过拿房子来拉动本地的经济增长,这是他们一种非常虚幻的想法,而且我认为是一种很错误的想法。现在我们还有很多政府还想将错就错,还想继续搞,他们将一错到底,他们将来将会为中国的经济制造更大的灾难。

实际上过去中国房地产政策的失误是最大的一个失误,这个失误是什么?就是土地财政,就是地方政府为了拉动GDP的增长,变相地推高房价。

他们怎么变相推高房价?推高房价的手段太多了,房地产公司的朋友告诉我们,地方政府和房地产开发商勾结起来,制造假象,制造拍卖土地,价格很高,然后开发商当然不敢得罪政府,先用很高的价格把土地拿下来,然后回头政府再通过别的途径给房地产公司补偿,结果造成老百姓的恐慌情绪,疯狂地去买房,很多地方政府就造这样的声势。当然房地产公司他们也乐在其中,他们也愿意这么干,因为房价越高他们也赚得更多。这样的一种故事,这样的一种搞法还能够持续下去吗?显然是不能长期持续下去。

该不该买房?我想建议大家去看一下,前不久中国建设银行的董事长田国立先生,他有一个公开讲话:你们现在想买房,赚钱,想投机买房,那你们就是高位接盘,而且在他这个讲话里面,他不是空口这么讲,他列举了很多很多的数据,他证明现在我们中国的房价已经太高,而房地产已经非常的危险,市场已经非常危险。

还有一个数据什么?就是我们的这些房地产,我们现在的房地产市场是靠什么膨胀起来的?靠什么推起来的?靠什么?靠银行贷款!房地产公司也好,是靠银行贷款、靠杠杆、靠债务,我们现在很多个人买房,靠的也是银行贷款。

所以田国立先生在他的讲话里面讲说,现在银行贷款的余额38%是一个行业拿走,就是房地产这一个行业拿走了全部贷款的38%!这是匪夷所思的!一个国家的信贷,一个国家这么庞大的国家的银行信贷的38%,差不多40%是被一个行业拿走的。所以为什么我们很多做实体的中小微企业也好,为什么融资难、融资贵?他们拿不到钱,这一个行业能拿到40%,38%。

我们的房地产市场实际上是建立在沙漠上的非常脆弱的一个体系。

什么意思呢?投机买房的利用高杠杆搞房地产,搞开发的房地产公司,还有我们的银行,这叫一条绳上的蚂蚱。这一条绳上的蚂蚱什么意思?一旦房地产价格出现剧烈的崩盘,所有的这些人都要完蛋,房地产公司要完蛋,房地产公司资不抵债,你就要破产。所以现在其实有些大的房地产公司未雨绸缪,他们已经知道这个问题的厉害,他们正在想办法来收缩杠杆,收缩债务。很多投机买房的人现在可能估计还仍然在洋洋自得。但是一旦房价出现大幅的下挫,你可能马上变成负资产,你变成负资产,你不仅是你的房地产要大亏,你还要拿钱再去补这个窟窿。当然还有我们的银行,我们的银行就会出现大量的坏账。

所以有一些朋友问我说,说向老师你老是说房地产泡沫,为什么还没破灭?泡沫为什么没破灭?就是因为我们政府现在还在撑着它,我们的银行也想撑着它,我们的房地产公司也想撑着它。现在大家都想着撑着,不想让它破灭,不想让它去进行调整,中国很多经济不就这样吗?但是市场终有一天要出新,人们的预期,人们的预期突然一下改变,谁也挡不住,谁也挡不住。所以田国立先生他虽然没有讲我后面讲的一番话,但是他告诉了很多的数据,这些很多的数据就说明,我们现在房地产市场实际上处在一个非常麻烦的、非常威胁的地方。

未来我们最大的灰犀牛,什么灰犀牛?就是巨大的风险,虽然你们看不见,你们不愿意承认,但是这个风险就在这个地方。讲到这里,这个答案就非常清楚了:朋友们!如果希望买房投资赚钱,我想你要小心,小心再小心,谨慎谨慎再谨慎!除了我们我刚才提到的22个城市,你买房也许亏损可能性小一点,但是这些地方房价要再涨,赚钱的可能性也是非常小的。我们现在看到,在2018年,很多地方的二手房为什么成交量大幅下挫?在北京,你现在800万,不说800万,可能你500万以上的房子,你想卖出去不是那么容易。

刚需你可以买,因为你本身买房是为了居住。你为了改善生活,为了改善生活,你总不能等到说我等到房价再跌掉一半,我再去买,是吧?你这段时间怎么办呢?所以刚需如果存在的话,刚需当然是要优先满足。

但如果说大家希望在投资需求,希望投机,我在2019年再投机一把,在房地产上赚大钱,我想这种可能性几乎没有。

编辑:远见财讯  一股清泉文化传媒

转载请注明